주택 판매량 및 재고 수준 동향

2025년 6월 미국 기존주택 판매·가격 현황 스냅샷. 판매량은 연율 393만 호로 저점 수준이며, 재고는 4.7개월치로 전년보다 늘었으나 여전히 부족한 편이다 (전미부동산중개인협회 자료).
미국 주택시장은 거래량 감소와 낮은 재고 수준이 지속되는 거래 침체 국면입니다. 기존주택 판매는 금리 상승 등의 영향으로 급감하여 2025년 6월 연율 393만 호에 그쳤습니다. 이는 전년 동월 대비 판매량 변화가 거의 없는(0%) 매우 낮은 수준으로, 2021년 호황기(연 600만 호 이상) 대비 크게 위축된 수치입니다. 신규주택 판매도 마찬가지로 부진하여 2025년 6월 연율 62.7만 호로 전월보다 0.6% 증가에 그쳤고, 전년 동월보다는 약 6.6% 감소하였습니다. 특히 신규주택 시장에서는 판매 부진으로 미분양 재고가 누적되어, 6월 말 기준 51.1만 채의 신규주택이 시장에 나와 있습니다. 이는 현재 판매 속도를 감안할 때 9.8개월치 공급로, 1년 전의 8.4개월치보다 재고 부담이 커진 수준입니다.

주택 매물 재고는 시장 전반에서 역사적으로 낮지만, 지역별·신규/기존주택별 양극화가 나타납니다. 기존주택의 총 매물은 2025년 6월 기준 약 153만 채로 전년 대비 15.9% 늘었으나 절대적 수준은 여전히 낮습니다. 기존주택의 판매 속도가 느려지면서 재고가 다소 쌓였지만, 과거 주택시장 균형으로 여겨지는 6개월치 재고에 비하면 여전히 부족한 공급자 우위 시장입니다. 실제 기존주택 재고는 4.7개월치 분량으로 1년 전 4.0개월치보다 다소 증가했을 뿐입니다. 이에 반해 신규주택 시장은 재고 누적이 뚜렷합니다. 주택건설업체들은 기존주택 매물이 적은 틈을 타 공급을 늘렸지만 구매 수요가 받쳐주지 못하면서, 재고소진 기간이 10개월에 육박하며 가격 인하와 인센티브 제공으로 재고를 소화하는 추세입니다. 의 분석에 따르면 판매 부진으로 2025년 들어 매물 공급이 회복되어, 6월 전국 매물(stock) 수는 2019년 이후 최고치인 136만 채까지 늘었고, 매물 중 가격 인하를 단행한 비율도 6월에 26.6%로 사상 최고 수준에 달했습니다. 이는 많은 지역에서 주택시장 균형이 서서히 회복되고 있음을 시사하지만, 동시에 높은 가격 부담으로 거래가 정체되고 있음을 보여줍니다.

모기지 금리 상승과 구매자 수요 동향

모기지 금리 급등으로 인한 구매 여력 감소가 최근 주택시장 둔화의 핵심 요인입니다. 30년 고정 모기지금리는 2021년 초 역사적 저점인 약 3%에서 2022년부터 급등하여 2022년 10월 약 7.1%로 정점을 찍었고, 20232025년에도 6~7%대의 높은 수준을 유지하고 있습니다. 2025년 7월 말 현재 금리는 약 6.7%로, 20여 년 만의 최고 수준에 근접해 있습니다. 이는 불과 23년 전과 견줘 금리가 두 배 이상 뛰어오른 것으로, 같은 주택이라도 대출 상환 부담이 크게 늘어나 구매자들의 주택구매 능력을 저하시킨 요인입니다. 모기지 금리가 이처럼 상승함에 따라 월간 주택구입모기지 신청건수 등 구매 수요 지표가 둔화되었고, 주택 거래량은 크게 위축되었습니다.

높은 금리에 따른 구매 심리 위축은 데이터로도 확인됩니다. NAR(전미부동산중개인협회)은 “높은 대출금리로 인해 주택 판매가 경기 순환 저점(cyclical low)에 머물러 있다”고 진단했습니다. 실제 잠재 구매자들이 대출이자 부담 때문에 시장에 나서지 못하면서 거래가 정체되고, 주택 매물의 시장 체류기간도 늘어났습니다. 2024년에는 매물이 팔리는 데 걸리는 중위기간이 22일이었으나, 2025년 6월에는 27일로 증가하여 시장에서 팔리기까지 시간이 더 걸리고 있습니다. 구매자층별로 보면 생애최초 주택구입자 비중이 2025년 6월 현재 거래의 30%로 1년 전(29%)보다 약간 높아졌으나. 이는 전체 거래량 감소 속에서 기존주택 보유자의 이동 둔화와 투자수요 감소에 따른 상대적 비중 변화로 해석됩니다. 실제 투자자 및 세컨드홈 구매자 비중은 14%로 전년 동월 대비 감소하여 2022년 이후 최저치를 기록하였고, 현금 구매 비중은 29%로 오히려 높아져 금리 영향으로 대출 없이 집을 살 수 있는 구매자들만 일부 시장에 남았음을 보여줍니다. 전반적으로 높은 대출금리와 집값 때문에 실제 주택 구매 여력이 떨어진 가구가 많아지면서, 주택 수요는 상당히 위축된 상태입니다. 다만 고용과 소득이 비교적 견조한 덕분에 잠재 수요가 완전히 사라진 것은 아니며, 전문가들은 “만약 모기지 금리가 6% 수준으로만 내려와도 추가적인 거래 수요가 살아날 것”으로 내다보고 있습니다.

주요 주택가격지수들의 최근 움직임

거래 위축 속에서도 미국 주택 가격지수들은 현재까지 완만한 상승세를 유지하고 있으나, 상승폭은 크게 줄어들고 일부 지표는 하락 전환 조짐을 보이고 있습니다. **S&P 코어로직 케이스-실러 주택가격지수(S&P Case-Shiller)**의 2025년 5월 전국지수는 계절조정 기준 전월 대비 0.3% 하락하여, 연이은 미약한 월간 하락세를 기록했습니다. 그 결과 케이스-실러 지수의 전년 대비 상승률은 2025년 5월 기준 +2.3%로, 4월의 +2.7%에서 둔화되며 상승폭이 축소되고 있습니다. 10대 도시 및 20대 도시 주택가격지수도 5월에 모두 전월 대비 하락하였고, 20대 도시 종합지수는 전년 대비 +2.8% 상승에 그쳐 전달보다 상승률이 낮아졌습니다. 연방주택금융청(FHFA) 주택가격지수 또한 비슷한 추세로, 2025년 5월까지 주택가격이 수개월간 정체 또는 소폭 하락하면서 전년 대비 약 +2.8% 상승 수준을 나타냈습니다. FHFA에 따르면 2025년 5월 주택가격은 전달 대비 0.2% 하락하였으며, 작년 3월 이후 일부 월간 조정 하락이 관측되고 있습니다. 이처럼 주택 가격지수의 연간 상승률은 2~3%대로 크게 낮아져 있으며, 여러 지표들이 상승 정체 및 단기 하락 전환 국면에 진입했습니다.

지역적으로는 일부 고평가 지역의 가격 조정이 두드러집니다. Zillow에 따르면 2025년 5월 기준 미국 50대 대도시 중 22곳에서 주택 가치가 1년 전에 비해 하락하여, 지역별로 가격 조정 양상이 상이하게 나타났습니다. Zillow의 *주택 가치 지수(ZHVI)*는 계절조정 기준 2025년 5월에 2011년 이후 처음으로 5월 기준 하락을 기록했고, 6월에도 하락세가 이어졌습니다. Zillow는 2025년 연간으로 미 전국 주택가격(ZHVI)이 약 2% 하락할 것이라고 전망하며, 거래 부진으로 매물이 누적되자 많은 지역에서 호가 인하가 늘어나는 추세를 지적했습니다. 그러나 공급 부족 현상이 여전한 지역과 중저가 주택 수요는 여전히 버팀목이 되고 있어, 전국적 급락 없이 전반적 가격은 보합에 가까운 완만한 조정 국면을 보이고 있습니다. 실제 NAR 집계 전국 기존주택 중위가격은 2025년 6월 $43만5,300로 사상 최고 수준까지 상승했으며, 전년 대비 2.0% 올라 2년 연속 완만한 오름세를 유지했습니다. 이는 수년간 신축 부족으로 공급적체가 해소되지 않은 가운데, 거래 급감에도 불구하고 제한된 매물이 높은 가격대를 형성하고 있음을 의미합니다.. 요약하면, 미국 주택가격 지표들은 팬데믹 기간 폭등 이후 2023~2025년에 걸쳐 상승세가 크게 둔화되었으며 일부 지수는 하락 전환 시사점이 나타나지만, 전국 단위의 급격한 가격 붕괴는 아직 발생하지 않은 상태입니다.

과거 주택시장 둔화와 경기침체: 2007-08년 및 1990년대 사례

주택시장은 과거 거시경제 변동의 전조 현상을 여러 차례 보여주었습니다. 특히 2000년대 주택 버블 붕괴와 그 여파는 2007-2008년 금융위기의 직접적 도화선이 되었습니다. 2000년대 중반 주택가격 급등과 서브프라임 부실대출 누적으로 미국 주택시장에 거품이 형성되었고, 2006년 하반기부터 주택 판매 급감과 가격 급락이 시작되어 2007년에는 대규모 차압(압류) 사태로 번졌습니다. 결국 주택시장 붕괴가 금융권 부실로 연결되며 2007-09년 미국 *“Great Recession”*이 촉발되었고, 주택관련 금융상품 폭락은 글로벌 금융위기로 확산되었습니다. 이처럼 주택경기의 급격한 후퇴는 실물경제 침체와 금융위기의 직접적인 전조이자 주요 원인으로 작용한 바 있습니다.

더 거슬러 올라가면 1990년대 초반 경기침체 이전에도 주택시장 둔화가 선행했습니다. 1980년대 말 과열되었던 부동산 시장은 연준의 금리인상과 저축대부조합(S&L) 사태 여파로 일부 지역에서 가격 조정과 거래 감소를 겪었습니다. 특히 1989~1990년에 걸쳐 동부 뉴잉글랜드와 캘리포니아 등지의 부동산 가격이 하락하고 상업부동산 과잉공급이 해소되며, 1990-91년의 경기후퇴가 본격화된 사례가 있습니다. 당시 침체는 비교적 단기간에 끝났고 주택가격 조정도 국지적이었지만, 주택건설 투자와 거래의 감소가 경기 둔화를 미리 보여준 지표 중 하나였습니다. 이처럼 주택시장 위축이 경기침체에 앞서 나타난 사례는 다수 존재하며, 미국 경제사에서 주택경기는 경기순환과 밀접하게 연동되어 왔습니다. 학계 연구에 따르면 2차 세계대전 이후 미국의 8차례 경기침체는 거의 모두 주택시장과 내구재 소비 부진이 선행했고, 주택시장 이상징후가 없이 찾아온 불황은 특수한 사례(1953년 군비축소, 2001년 닷컴버블 붕괴)뿐이었습니다. 그만큼 주택시장의 활황/불황 전환은 거시경제의 변곡점과 맞물려 있는 경향이 강했습니다.

주택시장의 선행지표적 성격: 연구 및 전문가 견해

경제분석가들은 주택시장 지표를 중요한 경기 선행신호로 해석합니다. UCLA의 에드워드 리머 교수는 저명한 연구에서 “주택이 바로 경기순환 그 자체(Housing IS the Business Cycle)”라고까지 지적하며, GDP 구성요소 중 주택건설 투자가 향후 경기후퇴를 가장 먼저 경고해주는 지표라고 강조했습니다. 실제로 주택건설 투자의 성장률이나 주택판매 감소 폭은 과거 여러 경기침체 국면에서 초기에 나타나는 공통된 패턴이었습니다. 연준(Fed)도 이런 관점에서 주택 지표를 면밀히 모니터링하고 있습니다. 세인트루이스 연준의 연구에 따르면 모기지 금리, 기존주택 판매, 실질 주택가격, 주택투자 증가율 네 가지 주택 관련 지표들이 1990-91년, 2001년, 2007-09년 등 과거 주요 침체들의 전단계에서 일관된 움직임을 보였다고 합니다. 예를 들어 침체가 임박할 때 30년 고정 모기지금리는 경기 정점을 지나 하락 반전하고(연준의 금리인하 기대 반영), 주택판매는 감소세로 돌아서며, 실질(인플레이션 조정) 주택가격 상승률이 둔화 또는 하락 전환하고, 주택건설투자는 모멘텀이 급격히 약화되는 경향이 있습니다. 이러한 주택시장 “4대 지표”의 변화는 다른 거시지표에 앞서 나타나기 때문에 경기국면 전환을 예고하는 선행신호 역할을 한다는 것이 연준 연구진의 설명입니다.

시장 전문가들도 주택시장 동향을 경기판단의 나침반으로 보고 있습니다. Moody’s Analytics의 수석이코노미스트 **마크 잔디(Mark Zandi)**는 최근 “주택부문의 침체가 **본격적 역풍(full-blown headwind)**으로 작용할 경우 경기침체 가능성이 높아진다”고 경고했습니다. 그는 현재 7%에 육박하는 모기지 금리가 내려오지 않는다면 주택 판매, 건설, 가격이 추가 하락하며 이미 취약해진 경제에 더 큰 부담을 줄 수 있다고 지적했습니다. 골드만삭스의 이코노미스트들 역시 주택시장의 약세를 경기하방 위험 요인으로 주목하며, 2025년 하반기 주택투자(residential investment)가 전년 대비 8% 이상 감소할 것으로 전망했습니다. 실제 골드만삭스는 이러한 주택 부진을 근거로 향후 1년 내 미국 경기침체 확률을 한때 45%까지 상향 조정하기도 했습니다. 이처럼 **주택시장 위축을 경기침체의 “전형적 선행 지표”**로 보는 것은 경제학계와 투자기관에 폭넓게 공유된 시각입니다. 주택 부진이 소비 심리 위축과 건설업 고용 감소, 가구의 내구재 소비 둔화로 연결되면서 실물경제 전반에 파급되기 때문입니다. 예컨대 Citi와 Pantheon Macro의 연구는 주택가격이 지속적으로 떨어질 경우 가계 소비에 대한 부정적 효과가 커져 경기침체 위험이 현실화될 수 있다고 경고하며, 주택시장 하락이 가구의 주택 관련 지출(가구, 가전 등)까지 연쇄적으로 감소시키는 승수효과를 강조합니다.

현재 주택시장 둔화와 경기 전망 (2025~2026년)

그렇다면 2025년 현 시점의 주택시장 둔화 조짐이 향후 경기전환이나 위기를 시사하는지 살펴보겠습니다. 앞서 언급한 바와 같이, 거래량 급감과 건설투자 위축, 가격상승 둔화 등은 전형적으로 경기 하강 국면에서 관찰되는 패턴입니다. 실제 미국 경제는 2022년부터의 연준 긴축 이후 성장 모멘텀이 약화된 가운데, 주택경기는 가장 먼저 냉각되어 사실상 “미니 침체”에 들어간 상황입니다. 많은 경제분석가들은 현재의 주택시장 침체가 2025~2026년에 경기후퇴 가능성을 높이는 요인이라고 평가합니다. Moody’s의 잔디는 고금리가 유지되면 주택시장 침체가 심화되어 향후 1년 내 경기침체 확률을 높일 것이라고 경고했고, 골드만삭스 역시 주택부진이 하반기 경제성장에 발목을 잡아 경기둔화 압력이 가중될 것으로 내다보았습니다. 특히 주택 부문은 소비와 연계된 광범위한 산업에 영향을 미치는 만큼, 주택시장의 위축세가 몇 분기 더 지속된다면 2025~26년경 전반적 경기전환(침체 국면 진입)을 배제할 수 없다는 견해가 있습니다.

다만 현재의 주택시장 둔화가 2008년 같은 금융위기로 직결될 가능성은 낮다는 점에도 전문가들이 의견을 같이합니다. 우선 주택금융 체질이 당시보다 건전합니다. 2000년대의 주택 거품기에는 (1) 대출심사 완화로 저신용자 대출이 남발되고 (2) 주택담보부 증권화가 과도했으며 (3) 차압 매물이 폭증하는 등 위험인자들이 누적되었지만, 현재는 금융기관의 대출심사가 여전히 엄격하고 가계 부채질도 상대적으로 양호하며 연체율도 낮은 수준입니다. 또한 공급 측면의 구조적 부족으로 인해 가격이 급락할 만한 과잉재고가 없는 점도 과거와 다릅니다. 예컨대 2008년 전에는 전국 주택 재고가 9~10개월치를 훌쩍 넘어 공급과잉이 심각했지만, 2025년 현재 재고는 일부 신규주택 분야를 제외하면 여전히 수요 대비 부족한 편입니다. HouseCanary 등의 시장분석은 “2008년식 주택시장 붕괴는 현재 가능성이 낮다: 금융시스템이 건전하고 차입자 질이 양호하며 차압 매물도 통제되고 있다”고 평가합니다. 대신 현재 직면한 문제는 기록적 주택가격과 고금리에 따른 시장 “거래 경색”과*“affordability(구매능력) 위기”로, 이는 가격 폭락보다는 일정 기간 거래 부진과 가격 정체(또는 완만한 하향 조정)를 야기하는 시나리오에 가깝습니다. 실제 하버드대 JCHS 보고서에 따르면 2024년 미국 주택구매 affordability 지수가 최악 수준을 기록하며 기존주택 판매가 연간 400만 호로 30년 만의 최저치를 나타냈는데. 이러한 극심한 비싸진 주택가격과 대출이자 환경이 수요 억제 요인으로 작용하는 한편, 기존 주택 소유자들이 낮은 기존 금리 덕분에 매물을 내놓지 않아 공급위축이 병행되면서 시장이 낮은 거래량 속에 교착 상태에 빠져 있습니다.

결론적으로, 2025년 미국 주택시장은 뚜렷한 둔화 조짐을 보이며 이는 향후 경기전환을 경고하는 신호로 해석됩니다. 높은 금리와 주택구매 부담으로 거래와 건설이 위축된 모습은 과거 여러 경기침체 이전에도 나타났던 현상으로, “주택은 주요 선행지표”라는 경제 격언을 재확인시켜주고 있습니다. 다만 현재로서는 금융 시스템 위험이나 거품 붕괴 조짐은 크지 않아 2008년과 같은 극단적 위기 가능성은 제한적이며, 대신 경제의 온도 조절 역할을 하면서 향후 인플레이션 둔화와 금리인하 여건을 마련해줄 수도 있다는 분석도 있습니다. 향후 연준의 통화정책 방향에 따라 모기지 금리가 내려간다면 주택시장이 연착륙하며 경기 전반에 큰 충격 없이 안정을 되찾을 가능성도 있습니다. 실제 NAR 등은 하반기 금리가 완만히라도 낮아질 경우 주택 판매가 다시 늘 수 있다고 전망하고 있습니다. 반대로 금리가 오래 높게 유지되거나 고용여건까지 악화된다면 주택경기 침체가 장기화되어 2025~26년경 실물경제를 후퇴시킬 위험이 존재합니다. 결국 현재 주택시장의 둔화 징후는 경기 사이클 상의 후퇴 위험을 분명히 시사하고 있으며, 앞으로 몇 분기 내 금리와 수요 여건 변화에 따라 미국 경제의 진로가 결정될 것으로 보입니다.

출처: 연준(Fed) 및 연방기관 통계, S&P CoreLogic Case-Shiller, FHFA, Zillow 경제연구, NAR·전미부동산중개인협회 자료, Mortgage Bankers Association, Moody’s Analytics, Goldman Sachs 투자분석, Harvard JCHS 등 최신 보고서 종합nar.realtorglobest.com.